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第193章 这就着手干

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“搜索如今的民宿运营类型。“挂断电话的李阳天可谓是一腔热血。

“一种是为了赚钱而开民俗,这类民俗比较大,比较上档次,设施一流,有的开了连锁店,管理规范,网络推手多,炒作做得也很好,软文植入极多,刷好评更多,服务也不错,跟客人的关系存在于价格表里。这种民俗的优点是钱赚得实实在在,没有太多陷阱。”

李阳天有些失望的说:“OK这是一种,但是不是我想要的”

“另一种老板,开民俗的目的,赚钱在其次,享受生活才是最重要的,在淡季喜欢转换角色背包出游,他们的民俗设施通常不够高端,但住客们常常相处得极为融洽,仿佛认识很久,这样的民俗更像一个家。这样的老板在圈内有很多,甚至形成了自己的圈子。这类民俗以青旅为主,价格实惠,氛围好,容易结识旅伴,拼吃拼玩拼车都成功率很高。缺点是设施条件比较一般,卫生一般,有的没有独卫,甚至需要自己铺床,经常做不到床品一客一换。”

“没有独立卫生间?自己铺床?太寒酸了吧。”

“有很多民俗条件不算很差,但房价明显偏低,入住率也不错。”

“这是不是就是传说中的“性价比高”呢?”李阳天问道。

“也不一定。这种民俗有个明显的特点:住客的二次消费较多。他们不以房费赚钱,而是先用低廉的房价吸引大家来住宿,老板和员工普遍待人热情亲和,很快能跟客人打成一片,用请吃水果零食请坐公交等方式拉拢人心,称兄道弟中就把报团、订车、购物、吃饭等消费推出去了,有良心的口碑好的民宿,推的消费大多质量较好、价格合理,皆大欢喜,民宿游客双赢。”

李阳天点点头说道:“但不能否认,黑心的民宿也不少,推荐黑车黒团、推荐假银子假药材比比皆是,笑里藏刀。如果连住几天都不选择民宿推荐的消费,或者“油水”已被榨干民宿方的笑脸可能就会淡下去。”

“这些以后再说,创建制造任务-民宿。”李阳天确认道。

“任务确定!”

接着李阳天又问:“民宿创办的条件”

“民宿地址!”

李阳天想着。“农场旁的那一大片空地,可以搞一个兰园,也可以搞搞农场参观也不错。”

“民宿肯定需要名称来注册。”

李阳天眼睛一亮:“名字吗?这个还没想过,‘兰园’怎么样?”

“‘兰园’名称确认!”

“还有其他的呢?”李阳天又问。

“建设用地基本情况。”

李阳天自信的回答道:“这问题不大,土地这个我们自己有。”

“不同!建设用地基本情况包括用地位置、用地面积、土地利用现状等。申报文件用地单位提出用地申请时,在建设项目用地申请书后应附具以下各项文件、资料:用地单位有关资质证明;项目可行性研究报告批复或者其他有关批准文件;土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告;初步设计或者其他有关批准文件;建设项目总平面布置图;占用耕地的,必须提出补充耕地方案;建设项目位于地质灾害易发区的,应当提供地质灾害危险性评估报告。”

“天了噜!怎么会那么复杂!?你接着说吧......”李阳天热情已经被削减一半了。

“交通、大环境、周边小环境、商业氛围、服务、配套设施、室内设计、餐饮、消费者反馈。一个民宿的好坏主要由上面这些点构成。”

“好的可以延续,坏的那就必须改!那收入方面怎么来算?”

“收入支出的考察分析,成本预估分析,改造的费用全国是差不多的,找懂设计的朋友是可以预估出来的,然后再测算一下运营的人员成本,要清楚你开民宿需要投资多少钱。收入预估实际上是好做的,房间价格是透明的,多去几趟就可以估出入住率的情况,从而也就知道项目的收入情况。”

“做支出收入预估是十分有必要的,情怀仅仅是我们做民宿的起因,只有算了账你才知道你要花多少钱,大概能挣多少钱,这是一切商业的根本。如果并不能维持一个合理的收入或者甚至赔钱,再多的情怀也会消磨殆尽。”

“钱远比看得见的要多。”

“另外,当已经有备选地待定的时候,你就可以精准算出你的房间数了,那么根据上文中你总结的客单价定位和周围民宿的入住率,你就可以预估出你的收入情况了。有了投入和支出测算和投资回报情况,你才能决定你选址的这个地方到底能不能干,这个事一定不是拍脑门决定的。”

“另外有一点很容易被民宿主忽略,那就是与村干部之间的关系,在选定地址之前必须要和当地的行政单位多打交道,看看是否能够融洽相处。如果村长真的是十分品行恶劣或者难相处的人,那么你的项目要慎重考虑,不要给自己埋雷。而且村干部的关系处理好了,和村民的关系会容易解决的多。”

签订租赁合同的时候建议一定要把土地属性和房屋的权属弄清楚,不要有纠纷,其中包含继承纠纷和其他纠纷。在签合同之前希望能够花些小钱让律师起草或者律师审查,有利无弊。

要把功能规划放在前面,甚至做功能规划的和室内设计的可以是两批次人。做功能规划一定是要懂酒店运营和管理的人来做,需要准确的计算和理性客观规划。

而做视觉设计则是另一个偏感性和自我的事情,而且做视觉设计也是要在功能框架内做,好的设计一定不会被框架限定,而是能为功能性锦上添花,将功能融入美学之中。

在做视觉设计的时候怎么才能做好呢?建议民宿主把你认为你的民宿给人的感觉描绘出来,另外寻找一些参考图片就够了,要让设计师有充分的想象空间和创造力,你的空间才会有亮点和别具一格的元素。

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